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　　3月16日，2021中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力測(cè)評(píng)成果正式發(fā)布，備受關(guān)注的“中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)”、“500強(qiáng)房企首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌”等系列測(cè)評(píng)榜單揭曉。這項(xiàng)由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心共同主辦的測(cè)評(píng)工作，已連續(xù)開(kāi)展13年，相關(guān)測(cè)評(píng)成果已成為全面評(píng)判房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

　　本次發(fā)布的《2021中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500測(cè)評(píng)研究報(bào)告》指出，目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯正經(jīng)歷著深刻變化。隨著房地產(chǎn)融資政策持續(xù)趨緊，行業(yè)金融紅利逐漸消失;市場(chǎng)交易結(jié)構(gòu)逐步偏向一、二線城市;在交易金額不斷提高的前提下，交易面積增速明顯放緩，行業(yè)分化愈加明顯。“三道紅線”要求提出后，房企多措并舉降低杠桿，企業(yè)從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展。

　　排名：行業(yè)整體相對(duì)穩(wěn)定，萬(wàn)科重回綜合實(shí)力榜首

　　根據(jù)測(cè)評(píng)報(bào)告，2021中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500前三位由萬(wàn)科、恒大、碧桂園占據(jù)。其中，萬(wàn)科上升兩位，綜合實(shí)力排名第一，恒大、碧桂園分列二、三。中海、融創(chuàng)、保利、龍湖、華潤(rùn)、世茂、新城分列四至十位。與2020年相比，2021年TOP10變動(dòng)率為10%，其中世茂為新晉企業(yè);TOP50的變動(dòng)率約為10%，整體相對(duì)較為穩(wěn)定。

　　從區(qū)域劃分來(lái)看，華東地區(qū)占比37.6%，東北地區(qū)占比3.0%，西部地區(qū)占比8.2%，同比有所下降;華南地區(qū)占比20.2%，華北地區(qū)占比16.6%，中部地區(qū)占比14.4%，同比有所提升。華東、華南與華北三區(qū)企業(yè)數(shù)量占比為74.4%，中部地區(qū)占比繼續(xù)提升，發(fā)展勢(shì)頭良好。

　　規(guī)模：龍頭房企地位穩(wěn)固，集中趨勢(shì)穩(wěn)中有升

　　2020年，TOP500房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)均值為829.89億元，同比增長(zhǎng)16.64%，增速較上年回落1.26個(gè)百分點(diǎn);凈資產(chǎn)均值為178.81億元，同比增長(zhǎng)17.89%，增速較上年上升1.76個(gè)百分點(diǎn)?？傮w來(lái)看，TOP500房企資產(chǎn)規(guī)模保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，總資產(chǎn)增速略收窄。

　　企業(yè)層面，規(guī)模房企依舊占據(jù)優(yōu)勢(shì)位置，房企發(fā)展結(jié)構(gòu)分化明顯。碧桂園、恒大、萬(wàn)科等房企的資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)積累，行業(yè)地位穩(wěn)固。融創(chuàng)、華潤(rùn)等企業(yè)更注重利潤(rùn)和品質(zhì)，融創(chuàng)降杠桿戰(zhàn)略成效明顯，華潤(rùn)在一線城市拿地占比提高，優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。在政策的引導(dǎo)下，行業(yè)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，龍頭房企也在逐漸發(fā)力新盈利點(diǎn)。

　　2020年，前四大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售金額占比為14.30%，四企業(yè)集中度穩(wěn)中有升。以銷售金額計(jì)算的TOP10、TOP20、TOP50、TOP100房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)份額分別為25.28%、37.64%、53.82%、63.94%，其中，TOP10、TOP20、TOP50分別較上年增長(zhǎng)0.06、0.57、0.20個(gè)百分點(diǎn)，TOP100較上年下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額市場(chǎng)發(fā)展較為平穩(wěn)，集中度上升趨勢(shì)依舊，龍頭房企依舊占據(jù)規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

　　風(fēng)險(xiǎn)：融資環(huán)境逐步收緊，降負(fù)債成重要任務(wù)

　　2020年伊始，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境因疫情影響相對(duì)寬松，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的推進(jìn)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始逐漸恢復(fù)正常軌道，房地產(chǎn)行業(yè)也較快復(fù)蘇，且出現(xiàn)過(guò)熱跡象，融資政策逐步收緊。對(duì)房地產(chǎn)的融資監(jiān)管已經(jīng)進(jìn)入到了一個(gè)新的階段，“去杠桿、降負(fù)債”成為房企的重要任務(wù)之一。

　　“三道紅線”監(jiān)管下，TOP500房企杠桿率有所降低，降杠桿初顯成效。長(zhǎng)期償債能力方面，TOP500房企2020年資產(chǎn)負(fù)債率均值為78.77%，較上年下降0.89個(gè)百分點(diǎn)，為2012年以來(lái)首次下降;凈負(fù)債率均值為85.08%，較上年下降11.62個(gè)百分點(diǎn)，相比2019年也有大幅改善。短期償債能力方面，2020年TOP500房企短期償債能力略有下降，流動(dòng)比率均值為1.40，較上年下降0.05，速動(dòng)比率均值為0.49，與上年持平。

　　2020年在監(jiān)管要求下，房企開(kāi)始積極降低杠桿水平，但各企業(yè)負(fù)債水平不盡相同，龍頭房企信譽(yù)較好，積極推動(dòng)銷售回款，風(fēng)險(xiǎn)管控能力較強(qiáng)，部分中小房企受融資渠道收緊、銷售回款緩慢，前期拿地成本較高的影響，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所積累，需警惕資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。

　　發(fā)展：行業(yè)利潤(rùn)空間收窄，投資態(tài)度趨于謹(jǐn)慎

　　2020年，TOP500房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值達(dá)183億元，較上年增長(zhǎng)10.36%。營(yíng)業(yè)成本均值139億元，較上年提高17.05%。近兩年來(lái)，營(yíng)業(yè)收入均值增速、營(yíng)業(yè)成本均值增速均處于下滑趨勢(shì)，營(yíng)業(yè)收入增速不及營(yíng)業(yè)成本增速。凈利潤(rùn)均值達(dá)11.01億元，同比下降11.08%，凈利潤(rùn)均值增速近年來(lái)首次為負(fù)。

　　2020年，TOP500房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)收益率均值為1.32%，較上年下降了0.52個(gè)百分點(diǎn);凈資產(chǎn)收益率均值為4.53%，較上年下降了4.16個(gè)百分點(diǎn);成本費(fèi)用利潤(rùn)率均值為11.25%，較上年下降了6.75個(gè)百分點(diǎn)。利潤(rùn)空間收窄，房企總資產(chǎn)逐年上漲，尤其近兩年房企的凈利潤(rùn)增幅不及資產(chǎn)增幅，導(dǎo)致總資產(chǎn)收益率下滑。

　　在業(yè)務(wù)布局方面，房企一改過(guò)去全面鋪開(kāi)的拿地策略，態(tài)度逐漸謹(jǐn)慎，不再單純追求數(shù)量，開(kāi)始注重土地質(zhì)量。不少房企重點(diǎn)關(guān)注一二線城市，尤其是長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)等地，同時(shí)關(guān)注圍繞都市圈的三四線城市。人口變遷帶動(dòng)了城市格局的改變，許多房企開(kāi)始深耕重點(diǎn)城市，重點(diǎn)區(qū)域的土地儲(chǔ)備依然是房企長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的保障。

　　策略：運(yùn)營(yíng)指標(biāo)小幅下降，非住領(lǐng)域拓展加速

　　2020年TOP500房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.11，較2019年降低0.02;整體流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.14，與2019年持平;總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.10，較2019年降低0.01。從三大運(yùn)營(yíng)指標(biāo)看，總體數(shù)據(jù)依然處于低位。

　　隨著融資環(huán)境持續(xù)趨緊，金融紅利逐漸消失，管理紅利時(shí)代來(lái)臨。周轉(zhuǎn)能力強(qiáng)是管理紅利的重要體現(xiàn)之一，但在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，驅(qū)動(dòng)周轉(zhuǎn)的因素發(fā)生了變化。相較于過(guò)去高杠桿推動(dòng)的高周轉(zhuǎn)，如今在融資趨嚴(yán)的背景下，房企更多通過(guò)提高執(zhí)行效率、實(shí)施精細(xì)管理來(lái)提高企業(yè)周轉(zhuǎn)速度。同時(shí)，近年來(lái)龍頭房企在非住領(lǐng)域紛紛嘗試輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)，在物業(yè)、租賃、辦公、商業(yè)、文旅、養(yǎng)老等非住領(lǐng)域拓展加速。

　　此外，產(chǎn)品質(zhì)量作為產(chǎn)品品質(zhì)的基礎(chǔ)項(xiàng)，也是房企打開(kāi)和穩(wěn)固市場(chǎng)地位的重要點(diǎn)。近年來(lái)，房企在提升產(chǎn)品品質(zhì)方面也投入了更多精力和意識(shí)，以提高產(chǎn)品口碑。同時(shí)，房企通過(guò)多元?jiǎng)?chuàng)新能力形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，為企業(yè)價(jià)值增長(zhǎng)提供新動(dòng)能。以自上而下的結(jié)構(gòu)進(jìn)行戰(zhàn)略創(chuàng)新、組織創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新和營(yíng)銷創(chuàng)新。

　　趨勢(shì)：地區(qū)銷售分化明顯，行業(yè)分化格局加劇

　　測(cè)評(píng)報(bào)告顯示，隨著“房住不炒”導(dǎo)向持續(xù)落實(shí)，各地區(qū)商品房銷售情況格局分化。長(zhǎng)期來(lái)看，人口有向大都市圈聚集的趨勢(shì)。一方面戶籍改革制度持續(xù)推進(jìn)，增加了人口流動(dòng)的自由度。更重要的是，參與人才爭(zhēng)奪的城市不斷擴(kuò)大，優(yōu)惠的政策力度不斷增加，也導(dǎo)致了區(qū)域分化明顯。

　　房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定劑，2020年依然穩(wěn)步發(fā)展，全國(guó)商品房銷售面積和銷售金額均創(chuàng)出歷史新高。與此同時(shí)，越來(lái)越多的房企，包括規(guī)模房企，由于決策失誤、杠桿過(guò)高等原因紛紛退出競(jìng)爭(zhēng)，行業(yè)的分化格局加劇。

　　回顧2020年，房地產(chǎn)行業(yè)正處于粗放式向精細(xì)化發(fā)展的過(guò)渡期，房企根據(jù)自身的發(fā)展格局、未來(lái)規(guī)劃進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整。房地產(chǎn)主業(yè)住宅產(chǎn)品精細(xì)打磨，逐漸展現(xiàn)出新的“人居”風(fēng)格;產(chǎn)業(yè)鏈縱向深化，不斷開(kāi)發(fā)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn);業(yè)務(wù)橫向多元化并行，在存量市場(chǎng)上百花齊放。

　　測(cè)評(píng)報(bào)告指出，存量時(shí)代，房企在制定規(guī)劃的同時(shí)越發(fā)謹(jǐn)慎。各大企業(yè)紛紛調(diào)整戰(zhàn)略，根據(jù)自身定位開(kāi)展業(yè)務(wù)，根據(jù)不同階層的需求開(kāi)發(fā)差異化產(chǎn)品，為市場(chǎng)提供更好的服務(wù)。房地產(chǎn)行業(yè)正走在轉(zhuǎn)型升級(jí)的道路上，受政策和市場(chǎng)的影響，房企需要保持良好的融資能力、準(zhǔn)確把握行業(yè)走向、不斷開(kāi)拓新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，才能保證企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

　　排名企業(yè)名稱

　　1萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司

　　2恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

　　3碧桂園控股有限公司

　　4中國(guó)海外發(fā)展有限公司

　　5融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司

　　6保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司

　　7龍湖集團(tuán)控股有限公司

　　8華潤(rùn)置地有限公司

　　9世茂集團(tuán)控股有限公司

　　10新城控股集團(tuán)股份有限公司

　　11招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司

　　12廣州富力地產(chǎn)股份有限公司

　　13旭輝集團(tuán)股份有限公司

　　14陽(yáng)光城集團(tuán)股份有限公司

　　15金地(集團(tuán))股份有限公司

　　16江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司

　　17中國(guó)金茂控股集團(tuán)有限公司

　　18中梁控股集團(tuán)有限公司

　　19正榮地產(chǎn)控股股份有限公司

　　20榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司

　　21融信集團(tuán)

　　22龍光集團(tuán)有限公司

　　23金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司

　　24奧園集團(tuán)有限公司

　　25綠城中國(guó)控股有限公司

　　26綠地控股集團(tuán)股份有限公司

　　27佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司

　　28祥生實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司

　　29雅居樂(lè)集團(tuán)控股有限公司

　　30美的置業(yè)集團(tuán)有限公司

　　31大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司

　　32遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股有限公司

　　33時(shí)代中國(guó)控股有限公司

　　34中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

　　35路勁地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

　　36建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

　　37金輝集團(tuán)股份有限公司

　　38寶龍地產(chǎn)控股有限公司

　　39禹洲集團(tuán)

　　40合景泰富集團(tuán)控股有限公司

　　41中駿集團(tuán)控股有限公司

　　42越秀地產(chǎn)股份有限公司

　　43卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司

　　44四川藍(lán)光發(fā)展股份有限公司

　　45佳源創(chuàng)盛控股集團(tuán)有限公司

　　46紅星地產(chǎn)

　　47弘陽(yáng)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

　　48俊發(fā)集團(tuán)有限公司

　　49四川新希望房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

　　50仁恒置地有限公司

　　50海倫堡中國(guó)控股有限公司

　　52隆基泰和集團(tuán)有限公司

　　53正商集團(tuán)

　　54東原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司

　　55聯(lián)發(fā)集團(tuán)有限公司

　　56廣州市敏捷投資有限公司

　　57中國(guó)電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

　　58新力控股(集團(tuán))有限公司

　　59重慶華宇集團(tuán)有限公司

　　60融僑集團(tuán)股份有限公司

　　61珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司

　　62建業(yè)住宅集團(tuán)(中國(guó))有限公司

　　63杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司

　　64朗詩(shī)集團(tuán)股份有限公司

　　65三盛集團(tuán)有限公司

　　66大華(集團(tuán))有限公司

　　67中交地產(chǎn)股份有限公司

　　68景瑞地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司

　　69北京金隅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司

　　70石榴置業(yè)集團(tuán)有限公司

　　71保利置業(yè)集團(tuán)有限公司

　　72鑫苑集團(tuán)

　　73北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

　　74北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司

　　75當(dāng)代節(jié)能置業(yè)股份有限公司

　　76上海建工房產(chǎn)有限公司

　　77郭氏投資集團(tuán)有限公司

　　78上坤置業(yè)有限公司

　　79復(fù)地(集團(tuán))股份有限公司

　　80首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司

　　81大悅城控股集團(tuán)股份有限公司

　　82安徽省恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司

　　83康橋集團(tuán)

　　84廣東珠江投資股份有限公司

　　85中昂地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司

　　86廣州市方圓房地產(chǎn)發(fā)展有限公司

　　87青島海爾產(chǎn)城創(chuàng)集團(tuán)有限公司

　　88廈門(mén)大唐房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

　　89國(guó)貿(mào)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

　　90華董(中國(guó))有限公司

　　91杭州市城建開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司

　　92北京首都開(kāi)發(fā)股份有限公司

　　93花樣年集團(tuán)(中國(guó))有限公司

　　94中建信和地產(chǎn)有限公司

　　95云星集團(tuán)

　　96龍記泰信

　　97中天城投集團(tuán)有限公司

　　98星河灣集團(tuán)有限公司

　　99祥源控股集團(tuán)有限責(zé)任公司

　　100廣東方直集團(tuán)有限公司

　　100重慶新鷗鵬地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司